Airbnb : nouvelle victoire de propriétaires contre la Mairie de Paris

Le propriétaire d’un logement Airbnb obtient gain de cause dans son litige l’opposant à la Ville de Paris (CA Paris, 12 mai 2022, n°21/17896)

Depuis plusieurs années, la ville de Paris mène une bataille contre les propriétaires parisiens qui louent leur bien de façon répétée sur Airbnb et sur les plateformes concurrentes. La Ville a ainsi durci sa réglementation et intenté de nombreuses procédures judiciaires contre ces propriétaires.

La plupart de ces procédures avaient été paralysées par une décision de la Cour de cassation le 15 novembre 2018 (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n°17-26.156). En effet, la troisième chambre civile avait fait un renvoi préjudiciel devant la Cour de justice de l’Union européenne afin de lui demander de se prononcer sur la compatibilité de la réglementation française avec la directive 2006/123/CE relative aux services dans le marché intérieur.

La CJUE, par une décision du 22 septembre 2020, a jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris était conforme au droit européen, ce dont a pris acte la Cour de cassation dans un arrêt du 18 février 2021. Les procédures dans lesquelles le tribunal judiciaire avait sursis à statuer dans l’attente de la réponse de la CJUE ont donc pu reprendre. Des centaines de décisions ont ainsi été rendues au deuxième semestre 2021 et font actuellement l’objet d’un appel devant la Cour d’appel de Paris.

Néanmoins, cette validation de la réglementation locale par le juge européen n’a pas emporté condamnation automatique de tous les propriétaires assignés par la Mairie de Paris. Ainsi, beaucoup de décisions de la Cour d’appel ne font pas droit aux demandes de la Ville. C’est notamment le cas dans un arrêt confirmatif du 12 mai 2022 dans lequel la Cour d’appel a refusé de prononcer une amende civile à l’encontre du propriétaire considérant que la Ville de Paris n’avait pas apporté la preuve que le logement en question était à usage d’habitation.

En l’espèce, une société spécialisée dans l’activité de l'hébergement touristique était propriétaire d’un appartement situé dans le deuxième arrondissement de Paris qu’elle loue pour de courtes durées. En 2018, un agent de la Ville de Paris a dressé un constat d’infraction à la réglementation du changement d'usage de locaux d'habitation puis le maire de la Ville a assigné la société devant le président du tribunal judiciaire de Paris. La Ville de Paris considérait que la société avait enfreint le code de la construction en louant pour de courtes durées, et de façon répétée, ce bien.

LIRE LA DÉCISION >> Tribunal judiciaire de Paris, 29 septembre 2021, n° 18/60079

LIRE LA DÉCISION >> Cour d'appel de Paris, 12 mai 2022, n° 21/17896

Les difficultés probatoires portant sur l’existence d’un local à usage d’habitation

En effet, l’article L631-7 du code de la construction applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne dispose que : « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Cet article précise par ailleurs qu' « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ».

L'article L651-2 du même code prévoit qu’un tel changement d’usage sans autorisation préalable est punissable d’une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond dont le montant ne peut excéder 50.000 euros

Il résulte donc des dispositions du code de la construction que le propriétaire d’un logement qui le loue pour de courtes durées peut être condamné si deux conditions sont réunies : il appartient à la ville de prouver, d’une part, l’existence d’un local à usage d’habitation, et, d’autre part, un changement illicite de cet usage. Cette seconde condition ne pose pas de difficultés probatoires particulières dans la mesure où le changement d’usage est établi notamment lorsque le bien est loué pour de courtes durées plus de 120 jours par an. En revanche, la première condition tenant à l’usage du bien a fait obstacle à la condamnation de nombreux propriétaires.

En effet, dans ces affaires l’opposant à des propriétaires de logements Airbnb, la Ville de Paris apporte généralement comme preuve une fiche communément appelée « fiche H2 ». La déclaration H2 a pour objet de recenser les constructions nouvelles et d'établir leur valeur locative cadastrale. Cette déclaration a été instaurée par la loi n° 68-108 du 2 février 1968 complétée par un décret le 3 décembre 1969. Ce décret a fixé dans son article 40 la date limite d’envoi des déclarations au 12 octobre 1970 pour les communes comptant plus de 5000 habitants de sorte que nombre de ces déclarations sont postérieures au 1er janvier 1970.

Dans l’espèce dont les liens vers les décisions sont accessibles dans cet article , la Ville de Paris avait présenté une fiche H2 cochée « propriétaire occupant » et datant du 12 octobre 1970 pour prouver que le bien était utilisé à usage d’habitation. Le 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la Ville de ses demandes considérant que : « si la déclaration H2 fait état de ce que la totalité des pièces et annexes sont affectées exclusivement à l'habitation, ce document n'a pour objet que de décrire l'usage du bien à la date de la souscription, soit au 12 octobre 1970, aucun élément ne permettant d'en déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970 ».

« Dans ces dossiers, la difficulté réside dans la charge de la preuve qui repose sur la Ville de Paris. Si la preuve est libre, le document qui fait référence est la fiche H2. C’est une déclaration que les propriétaires devaient remplir au plus tard le 15 octobre 1970 soit postérieurement au 1er janvier. La Ville de Paris estimait que si la fiche avait été remplie dans les délais fixés par le décret du 3 décembre 1969, cela valait affectation d’un usage d’habitation au bien au 1er janvier 1970. La Cour d’appel a réfuté cet argument et confirmé l’analyse de première instance. Ainsi, la Ville de Paris ne peut pas se fonder sur une fiche H2 cochée “propriétaire occupant” qui comporte des irrégularités ou qui a été déposée après le 1er janvier 1970 pour prouver que le bien est à usage d’habitation. » - Maître Rossi-Landi, associé fondateur du cabinet ROSSI-LANDI Avocats

Par un arrêt du 12 mai 2022, la Cour d’appel de Paris a ainsi confirmé la décision du tribunal judiciaire. Pour cela, les juges n’ont pas eu besoin de s’arrêter sur la date de la fiche dans la mesure où ils ont constaté que : « si cette fiche H2 porte la mention de pièces affectées à l'usage d'habitation, à savoir une chambre et une cuisine, ainsi que l'alimentation du logement par le gaz et l'électricité, en revanche le logement est dépourvu de salle d'eau et de wc et ne dispose pas de l'eau courante, ce qui contredit l'usage d'habitation ». Ainsi, il appartenait à la Ville de Paris d’apporter des preuves de l’existence de salles d'eau communes aux occupants de l'immeuble pour établir que le local désigné comme une « loge de concierge » était bien à usage d’habitation.

Pour autant, cette preuve n’aurait sans doute pas permis à la Ville de Paris d’obtenir gain de cause compte tenu de la date de la fiche H2. Ainsi, par un autre arrêt du 19 mai 2022, la Cour d’appel a confirmé une décision du tribunal judiciaire de Paris qui avait débouté la Ville de Paris considérant qu’une fiche H2 datant du 5 octobre 1970 n’emportait pas présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

LIRE LA DÉCISION >> Cour d'appel de Paris, 19 mai 2022, n° 21/18164

Ces deux arrêts illustrent parfaitement les difficultés probatoires auxquelles fait face la Ville de Paris pour faire condamner les propriétaires. Il faut toutefois relever que cette difficulté est limitée aux seuls cas où la fiche H2 est cochée « propriétaire occupant ». En effet, lorsque la fiche H2 est cochée « occupé par un locataire » et exempte d’irrégularités, les juges retiennent bien une présomption d’usage d’habitation du local quand bien même la fiche serait postérieure au 1er janvier 1970. Par ailleurs, la Ville peut produire dans tous les cas d’autres preuves pour démontrer que le local est à usage d’habitation. Dans ces hypothèses, le tribunal n’hésite pas à condamner les propriétaires à une amende dont le montant est souvent proche du plafond de 50.000 euros. La Ville de Paris soutient ainsi qu’elle obtient gain de cause dans deux tiers des procédures et qu’elle a déjà obtenu plus de 4 millions d’euros d’amendes (Le Monde, édition du 24 mai 2022, p.15)

Retrouvez l'intégralité des chroniques judiciaires en cliquant sur ce lien.