La prestation de conseil indépendant en crédit immobilier

Les courtiers en crédit prodiguent deux services distincts de préparation d’une demande de crédit. La revue des différences entre ces deux prestations montre leur grande complémentarité.

Le courtier en crédit immobilier dispose de deux cadres juridiques d’intervention : le courtage en crédit ainsi que le conseil indépendant en crédit immobilier. L’un est usuel et familier ; l’autre, plutôt récent. Les candidats à l’emprunt disposent ainsi de deux services distincts : celui par lequel un courtier en crédit les représente auprès de la banque et celui avec lequel seul le futur emprunteur entre en contact avec de potentiels prêteurs. La distinction de ces prestations a un intérêt, tant pour les consommateurs que pour les prêteurs.

Deux prestations différentes de conseils : le courtage en crédit immobilier et le service indépendant de conseil en crédit immobilier

L’intermédiation en Opérations de Banque et en Services de Paiement (art. L. 519-1, I du Code monétaire et financier) s’exerce possiblement par le choix d’une ou de plusieurs catégories juridiques d’IOBSP. La catégorie de Courtier-IOBSP, notamment en crédit immobilier, est bien connue. Le Courtier-IOBSP se caractérise en agissant en vertu d’un mandat reçu du client (art. L. 519-2 et R. 519-4, I, 1° du Code monétaire et financier). Les candidats à l’emprunt immobilier se tournent de plus en plus massivement vers les courtiers en crédit immobilier, seuls professionnels bancaires tenus à une obligation de conseil en crédit (art. L. 519-4-1, R. 519-28 et R. 519-29 du Code monétaire et financier ; Conseil d'État du 24 juin 2013, n° 363 544).

Le courtage en crédit immobilier, prestation particulière d’intermédiation en crédit, consiste classiquement à « présenter, proposer ou à aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation » (art. L. 519-1, I et R. 519-1 du Code monétaire et financier). Conceptuellement, le courtage consiste en général à rapprocher deux parties en vue de la conclusion d’un contrat : la Loi en matière de courtage en crédit dédaigne cette précision.

Depuis 2016, l’intermédiaire bancaire dispose de la possibilité (mais non de l’obligation) d’intervenir également en proposant le service indépendant de conseil en crédit immobilier (art. 22 de la Directive 2014/17 UE du 4 février 2014, art. L. 519-1-1 du Code monétaire et financier, art. L. 313-13 du Code de la consommation). Ce service de conseil « consiste en la fourniture au client de recommandations personnalisées en ce qui concerne une ou plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit [immobilier]. » Ce service indépendant de conseil en crédit immobilier exige de détenir le statut réglementé d’Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement. Cependant, la nature juridique de ce service est étrangère à l’intermédiation (art. L. 519-1-1 du Code monétaire et financier), donc étrangère également au courtage en crédit.

En s’adressant à un IOBSP en crédit qui offre les deux prestations, tout consommateur dispose donc en principe de deux possibilités de services, distinctes juridiquement comme dans leurs modalités pratiques.

Aspects caractéristiques principaux du service indépendant de conseil en crédit immobilier

Pour déterminer la prestation la plus adaptée à ses objectifs, le consommateur fixe basiquement s’il souhaite que l’IOBSP le représente auprès de la banque, au moyen du mandat ou s’il préfère formuler et discuter sa demande de prêt en personne. Le courtage ou l’intermédiation en crédit sont adaptés au premier objectif ; le service indépendant de conseil en crédit immobilier convient au second.

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Complémentarité des deux prestations de courtage et de conseil indépendant en crédit immobilier

Différentes juridiquement comme pratiquement, les deux prestations d’intermédiation (ou de courtage) en crédit, d’une part, et de conseil indépendant en crédit immobilier, d’autre part, présentent de fortes complémentarités. Ces dernières renforcent l’attractivité déjà grande des intermédiaires bancaires, indépendants des réseaux d’agences directes des producteurs de crédits, notamment de crédit immobilier.

Les deux prestations servent un même objectif : aider le candidat à l’emprunt à préparer une demande de prêt immobilier, dans toutes ses dimensions (le taux n’étant qu’une caractéristique parmi d’autres) auprès d’un établissement de crédit agréé. Toute démarche d’entrée dans l’endettement de long terme, si sensible dans la vie d’un emprunteur, nécessite d’évidence des informations qui ne peuvent être intégralement prodiguées par le producteur du crédit. Une décision patrimoniale aussi cruciale profite grandement des comparaisons puisées dans le marché, tâche qu’un producteur n’est guère à même de proposer. Cela est particulièrement vrai en période de rationnement du crédit immobilier puisque la valeur ajoutée d’un Intermédiaire bancaire augmente avec la difficulté à obtenir des prêts immobiliers. En effet, l’obtention de prêts est contingentée par un calcul de l’usure inadapté à la phase haussière de taux et par la doctrine nationale institutionnelle de resserrement des critères d’octroi.

Le différé de paiement de rémunération imposé seulement à l’intermédiation ne se justifie guère plus. Posé comme une mesure de protection des consommateurs, le fait d’imposer légalement le report de paiement au moment de la mise à disposition des fonds du crédit, et non à celui du succès des diligences matérialisé par un accord de prêt, ne possède pas de justification sérieuse. La frénésie galopante d’escroqueries au crédit par de fausses banques ou de faux intermédiaires bancaires, si mollement combattue par les Autorités publiques, montre que ce principe de report du paiement d’une rémunération due, n’a pas d’effet sérieux de protection des consommateurs. Il serait donc simplificateur et judicieux d’aligner la rémunération de l’intermédiation et du courtage avec celle du conseil indépendant en crédit immobilier : c’est-à-dire à la remise des travaux de l’IOBSP, sans condition de mise à disposition des fonds d’un crédit.

Ainsi, le contrat de conseil indépendant en crédit immobilier complète le contrat de mandat de recherche de capitaux du courtier en crédit (ou le contrat de prestation d’intermédiation du Mandataire-IOBSP d’établissement de crédit). Pour autant, il ne le remplace pas. Les deux prestations peuvent coexister en toute harmonie. Pour une totale efficacité de chacune des deux prestations, délivrées possiblement par les mêmes personnes IOBSP, la distinction entre ces deux cadres juridiques d’intervention de l’Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement est essentielle. Elle l’est tant de la part des banques, qui doivent organiser l’accueil des consommateurs en fonction de chaque prestation antérieure à l’offre de prêt immobilier et des souhaits des candidats à l’emprunt, que de la part des Consommateurs eux-mêmes, ainsi que pour leurs Conseils.

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